今、不動産投資を始めるには最悪のタイミング?

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ここ1カ月ほど新たな収入源を作るため不動産投資の勉強に力を注いできました。

セミリタイヤへ加速~不動産投資計画立案~

7月29日で書いた記事の具体的行動3つを実際に行ってきました。

1 勉強

まず、不動産投資は就職してから(7年前)からずっとやりたくて、過去に10冊ほど不動産関連書籍を読んでいましたが、今回新たに10冊ほど追加して読みました。

不動産投資関連の書籍を読んだことがある方は分かると思いますが、約9割

  1. 1棟アパートVS区分所有
  2. 中古VS新築
  3. 都会VS地方

のことが書かれています。

そして、ほとんどの不動産投資本は同じようなことばっかり書かれています。

本を読めば読むほど混乱しますし、「あぁまたこの内容か」と新たな情報が得れることが少なくなってきます。

計20冊以上の本をよんで

  • 1棟アパートVS区分所有
  • 中古VS新築
  • 都会VS地方

等の議論をしても正直意味がなく、答えなんてありません。

私が思ったのは、

個人の属性(信用力)

不動産投資との相性

運(買った時のタイミング、価格等)

だと思いました。

私の場合は、短時間でのセミリタイヤを目指しているので、現時点では1都3県の中古1棟アパートを購入し、不動産の知識を蓄え徐々に大家業にシフトできればという夢を抱いています。

2 セミナー参加

仕事が多忙だったこともありセミナーは現時点では1回しか行けてませんが、そのセミナー内容は某会社の無料セミナーで

  • 1棟アパートVS区分所有
  • 中古VS新築
  • 都会VS地方

を中心に講義が展開していく内容でした。

内容自体は本で読ん勉強した予備知識で補填できる内容で特に目新しいものはありませんでしたが、奥さんは勉強になったと好印象でした。

セミナー後は主催会社からの個別面談。

私の属性、資産状況、等いろいろ聞かれ、会社の人から

「いんべすさんはお若く、不動産投資初心者ということもあるので、まず中古区分マンションで投資をし徐々に規模を拡大したほうが良いと思います。」

と言ってきました。

この面談をする前は同じような考えではありましたが、家賃収入500万得るためには1棟アパート1回契約すれば足りますが、区分マンションだと年間家賃100万円の物件を5回契約しなければいけないことになります。

仮に出口に至っても、5回売る契約をしなければいけないので、動力を減らすために1棟アパートを購入する方針に固めていたので、丁重にお断りさせていただきました。

しかし、会社の人はシミュレーションだけでもと言って、見せてきたのが

販売価格 1820万

利回り 4.9%

借入金 35年フルローン

金利 1.9%

月々のキャッシュフロー -1万

もう絶句ですよ。もちろんお断りさせていただきました。

7年前にも某有名会社から資料を取り寄せてやり取りしていた経緯がありましたが、上記に似た物件でも、月々のキャッシュフローは2.5万以上はあったと思います。

やはり、マイナス金利の影響や東京オリンピックの影響で今の不動産価格は相当高い位置にあり、キャピタルゲインではまず利益は出ないと思います。

3 不動産会社に行く

上記のセミナーと若干被る内容があるのですが、不動産投資サイトで気になる物件の資料を問い合わせて、2社ほど不動産会社に行きました。

私の属性だと希望の1棟アパートは購入できるほどの融資は受けれるみたいなのですが、ここ最近マイナス金利政策で銀行がアパートローンを貸し過ぎたせいか、以前よりも融資の条件が厳しくなっているようです。

私の場合は物件にもよりますが、5000万の融資で物件価格の1%(諸費用は除く)

を入れて、28年ローンで金利3%の融資が受けれます。

しかし、区分マンションに限らず、中古1棟アパートも表面利回りの平均が8%程と、正直この条件で投資するのはかなり厳しいと感じています。

以前ツイートした物件の返事はまだありませんが1割ほどの指値をして、

表面利回り9%行かないくらいです。年間キャッシュフローは100万円は超えるのですが、のちに控える大規模修繕などを考慮すると

もし指値で購入できても、大きな利益にはなるとは思いません。

ただ、生命保険替わり&節税&不動産の勉強等いろいろな観点から考えると買ってもよいかな、と現時点考えていますがおそらく無理だと思います。

今の不動産状況を加味して奇跡的に良い物件に出合えたら購入したいと思いますが、

現在の不動産価格は非常に高く、さらに融資も出ずらくなっており不動産投資を始めるには最悪な状況なのではないかと個人的に思っています。

いつか来る市場暴落時に不動産投資に参入できるように、【金保有&債券買い増し&現金の割合を増加させる】方針にシフトチェンジするかもしれません。

とりあえず、しばらくは良い物件はないか探してみたいと思います。

ここまで読んでいただいてありがとうございます。

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