不動産投資、成功へ近づく。~空室1戸埋まる!!~




1戸契約!!

不動産投資とは近隣アパートとの戦争である!

ついに、私の所有物件が1戸埋まりました!!!

本当にうれしいです!!

思い返せば、去年の11月に中古アパート1棟保有してから、満室スタートだった物件が立て続けに退去者がでて、今年から8戸中2戸空室になり、キャッシュフローが若干のマイナスな日々が続いておりました。

正直、ニュースでかぼちゃの馬車事件などを目の当たりにしていて、不動産投資をして失敗だったかな。と思うこともありましたが、管理会社から「1戸制約しました!」との連絡があったときのアドレナリンの放出が半端なかったです!

この勢いで、ラスト1戸も成約させたいと思います!!

保有物件のスペックおさらい

  • 購入時物件価格5700万円
  • 28年フルローン。利回り2,9パーセント固定(3年)団信付き。
  • 購入時利回り8.61%
  • 築13年
  • ワンルーム8室×1棟2階建て
  • 空室物件は1階
  • 4.8万~4.5万
  • ロフト付き
  • インターネット無料
  • 敷金、礼金なし。
  • 〇〇大都市3駅徒歩圏内(2路線A駅徒歩4分、1路線B駅徒歩6分、1路線C駅徒歩、バス停徒歩2分)
  • 地価ランキング 100位以内 /1888市町村(政令都市の区を含む)

  • おおよそ土地7割:物件3割の物件。

 

空室対策について

今回の空室発生後に行った対策は3つです。

①1か月のフリーレント実装

私の所有する物件の立地はとてもいいのですが、いかんせんライバルが多すぎます。

前回の記事でも書いたのですが、似たようなスペックの新築敵物件が何棟かあります。にもかかわらずその敵物件と家賃が1万円ほどしか変わらないので家賃を下げることも検討しましたが、収益還元法の観点から売却するときの価格にも影響してしまうのでフリーレント1か月を付けました。

②ウォシュレット設置

私の所有する物件は、トイレ、バス別になってますが、ウォシュレットが付いておりませんでした。

そのせいか、入居者の87,5パーセントが男性、12,5パーセントが女性しかいませんでした。(私のブログ読者とほぼ同じ割合w)

女性が少ないのはウォシュレットが付いていないせいだ!(偏見)

というノリで管理会社を通じて2部屋にウォシュレットを設置しました。

まだ、入居者の詳細は分かりませんが女性だと信じておりますw

設置したウォシュレット自体は1機2万円ほどで、工賃が3万円ほどでした。

実際私の所有する物件に行き、自分で設置するより安いので良しとしますが、成功している大家さんはリフォームも自分でして、費用を抑え利益を得ているのだと痛感しました。

2個目の物件はいんべす奥さん起業による自己管理物件と決めているので、現在の経験も生かしていきたいと思います。

③自己所有物件内覧

購入時、同物件は満室だったので外観と物件の周りしかリサーチできませんでしたが、空室ができたことにより部屋の内部を見ることが可能になりました。

今回は、奥さんwithP(両親)で内覧してもらいました。

奥さんは、「かなり奇麗だし、周りも静かなので自分でも住みたいと思った。」

奥さんの父親は「1億くらいするんじゃないか?」との感想だったようです。しかし「堅実に生きたほうがいいぞ」言ってたみたいです。ご心配かけます( ;∀;)

正直安心しました。

実際目にするまで何か、欠陥があるんじゃないかとか、いろいろ考えてしまいましたが、かなりいい物件だったようです。

ただ1点、部屋のドアノブが劣化していたようだったので、その点を管理会社に報告して現在見積もりをしてもらっている段階です。

 

不動産投資のメリットを受けたい。

米国債券利回り上昇懸念から、株式市場のボラティリティが高まってきてきな臭い状況の中、安定してインカムゲインを受け取れるのは本当に精神安定剤につながります。

不動産投資の良い点は株式市場が暴落しようが、家賃にほとんど影響がありませんし、市場が暴落しても退去者が出るわけじゃありません。

私はフルローンで物件を購入していますが、物件価格が下がって債務超過になってもロスカットされるわけじゃないので、

家賃収入−(必要経費+ローンの金利)=プラス

であれば何も問題ありません。

逆に物件価格が下がったら、利回りが上昇した物件を新規購入すれば月々のキャッシュフローが増えセミリタイア達成に近づきます。

あと1戸埋まれば満室!

今回の成約で2月末から入居されるようです。

月5万円ほどのキャッシュフローが手に入ることになります。

この勢いで、一番引っ越しが多い3月にもう一戸埋めて、月々10万円のキャッシュフローを目指します!(逆に退去者が出ないことを祈っております。)

そして、不動産所得の利益を安定化させて、不動産投資の規模も拡大させていきたいと思います!

またあいましょう!!

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