アパート満室になりました!!~近隣新築アパートへ勝利宣言!~




昨年11月にフルローンで5700万円の物件を購入して、その1か月後には2部屋空室になり、若干の絶望を味わいました。

あれから約3か月。

再び満室になりました!!!!

不動産投資とは近隣アパートとの戦争である!

そもそも、空室になった原因がたまたま転居時期が重なっただけなのですが、私の物件の最大かつ雄一の問題点は、

周辺に新築アパートの建築ラッシュ。

これが、最大の問題です。

私の物件は購入前に、現地視察に行っているのですがその周りには新築のアパートが何件か建設中でした。

それを売主に伝え指値を通した経緯があります。

私の物件VS敵物件

敵物件の実力。

  • 当たり前だが新築
  • ワンルーム8室×2棟(全空室)
  • 新築だが家賃は5.2万~5.8万となかなか安い。
  • 敷金無料/礼金1か月
  • ロフト付き
  • インターネット無料
  • ウォシュレット付き

相変わらず強い。

私の物件の実力。

  • 築13年
  • 5700万
  • 利回り8.6%
  • 日本地価価格上位約5%に入る好立地。
  • ワンルーム8室×1棟
  • 4.8万~4.5万
  • フリーレント1か月(新設)
  • 敷金礼金無料
  • ロフト付き
  • インターネット無料
  • 敷金無し。
  • ウォシュレット(新設)

第1次居住人確保戦争の結果は?

私の圧勝でした!!

敵物件は、いまだに募集を行っており、おそらく半分ほどしか埋まっていません!

正直、敵物件に勝利したことはうれしいですが、地域性を加味するとあまりうれしいものではありません。

敵とは言え、今後同じ場所で戦いを共にする仲間でもありますので、地域を盛り上げるためにも満室にしてくれたまえ新築君^^

奇襲攻撃をかけた感想。

正直なところ、相手物件には価格と主要駅への距離が私の物件のほうが近いというところしかありません。

前記事にも書いた通り、私は12月末に敵物件へ奇襲攻撃をかけるため。

  1. フリーレント実装
  2. ウォシュレット設置

をしました。

正直両方かなり、大きな役割を果たしてくれたと思っています。

私の物件は空室が出るまでは、8分の1人しか女性が住んでいませんでした。そのため女性人気を確保するためにも私はウォシュレット設置しました!(偏見)

その結果、1部屋は女性が入居してくれています!もう1部屋はまだ男女の別は判明していませんが女性だと信じていますw

まだ物件を保有してから5ヶ月ですが、フリーレントの効果を大きく感じました。

「幸せボンビーガール」と言うテレビ番組のコーナーで上京した女の子が都内の物件探しに密着するという買いがあるのですが、やはり、物件選びでの価格面というのはとても大きくなってくると思います。

上京してくる女の子たちは、新入社員で手取りも20万以下の子たちばかりなのですが、初期費用と家賃面をかなり気にして物件選びをしている印象でした。

私の、物件周辺の新築アパートもかなりいい物件なのにもかかわらず、私の物件が先に満室になったのは家賃が安かったのと、敷金礼金ゼロ+フリーレントがかなり大きかったのだと思います。

短期的には、私の物件が埋まって喜ばしいことなのですが、周りの新築も神の見えざる手に導かれて価格を下げてきたときはかなりまずい状態になってきます。

先ほども言いましたが、個人的には近隣新築アパートも早期に満室になってほしいと思います。

経済的自由へ前進!

今回私の物件が満室になったことで月10万円ほどのキャッシュフローが手に入ります。

私の株式の配当金と合わせると税引き後で約120万ほどのキャッシュフローが期待されます。

今回の物件は資産性を重視した物件で、常に満室運用できるような物件を買いましたが、思ったより時間がかかったというのが正直な感想です。

そして、今年の冬にも2棟目の物件購入を検討しています。

次は、ボロアパートを安値で買い取り、友人の住宅修繕系の会社と連携して自己管理ができるような不動産投資にしたいと思います。そして、かねてからの計画通り法人からスタートして、不動産会社を立ち上げて運営できればと考えています。

 

また会いましょう。

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