【不動産投資】アパート1棟保有して感じた事。

どうも。いんべすです。

昨年11月にアパートを保有してから早いもので8か月ほど経過いたしました。

本日は実際にアパートを保有して感じたことや思ったことメリットなどを書こうと思います。

不動産投資はほとんどやることがない。

実際に不動産を所有して感じたことは不動産投資はほとんどやることが無いということです。

私の現在保有している物件は入居者を募集することや修繕などもすべて管理会社に任せています。なのでほとんどやることはありません。

この8か月で私がやったことは、物件を保有してから2ヶ月の間に2名の退去者が出てしまったので、その入居者を早期に付けるべく部屋にウォシュレット設置を管理会社に依頼して、契約した際のフリーレントの特典を付けた程度です。その連絡も、メールで行いますので本業の手間にもなりませんし、空いた時間に連絡する程度です。

あと、購入後一度も物件内を見たことがなかったので奥さんに物件の内部を見に行ってもらいました。

その後約2ヶ月ほどで2室埋まりましたがそれ以降は今のところ何もやっていません。

物件を購入するまで不動産は不労所得とはいえ、もう少し対応に追われると思っていましたが本当にやることがありません。

月1で管理会社から送られてい来る物件の写真や収入の明細を確認し銀行に振り込まれていることを確認するくらいです。

不動産市場に詳しくなる。

不動産投資を始めると、不動産市場に常にアンテナを張っていないといけないので不動産市場に詳しくなります。

最近では、スマートデイズに関連するスルガ銀行の不正融資事案なども特に関心を抱いて調べています。

この件に関して言えばスルガ銀行の不正融資の影響で各金融機関が不動産投資に関連する融資を締めており、融資が受けづらい状況になっているそうです。

今後物件価格が下落して利回り上昇するのでたくさん現金を持っている人が今後有利な展開になる可能性があるということで不動産投資家は現金をたくさん保有して次の手を考えている方が多いでしょう。

このように物件を保有していると不動産市場の動きは自分の資産の直結するので興味を持って調べるので、物件を保有する前より確実に不動産市場について詳しくなっていると思います。

税金に詳しくなる。

不動産投資をすると確実に税金に詳しくなると思います。

会社員の方なら、税金の支払いは会社が勝手に計算して給料から所得税、住民税など天引きされるので税金に関してよくわかっていない方が多いと思いますが、不動産投資をすると自分で確定申告をする必要が出てきます。

不動産所得は(家賃収入-経費)で計算され、その所得が総合課税され累進課税制にのっとって税率が変わってくるため経費が多ければ実際に課税所得される所得は減ります。

不動産投資をすると経費計上が資産最大化に大きく寄与するので、それを目指すとやはり税金に詳しくなります。私が不動産法人を立ち上げようとしているのもその理由です。

経済的自由が現実になってくる。

私の投資をしている理由は不労所得のインカムゲインによる経済的自由を目指すためです。

不動産を所有するまでは、米国株連続増配株の配当金で自分の生活支出を超えるまで、株をつみたて再配当し続ける戦略をとっていましたが、いかんせん時間がかかりすぎます。

このグラフは

  • 年齢22歳に就職
  • 月20万円米国株連続増配株に投資
  • 株の配当金は2.5%を想定(税引き後)
  • 連続増配株の増配率6%
  • 配当は再投資

を想定した株による年間配当金の推移ですが、いんべす家の年間支出は300万円なので経済的自由を達成するのは約19年ほどかかる計算になります。

確かに米国株連続増配の配当金で経済的自由を達成するのは確実かもしれませんがある程度の資金力とかなりの長期間な年数が必要とされます。

しかし、不動産投資は銀行から融資を受けることによってレバリッジをかけて不動産所得を得ることができるのでセミリタイア可能時期がぐっと近くなります。

昨年フルローンの融資を受けアパート1棟を保有しましたが、満室がずっと続いたと仮定すれば年間約100万円のキャッシュフローを生んでくれます。

上記の例で年間100万円の不労所得を達成しようとすれば約10年ほど必要とするものを、銀行の融資のより一瞬で達成できる見込みです。

そのため、私は経済的自由を達成時期は19年間も必要としなくなりましたし、同時に次の戦略は不動産拡大という戦略を打つことによりさらに経済的自由を達成時期を早めることができます。

これも実際に不動産を所有してわかったことです、不動産を所有するまではそんなにうまくいかないだろうと思っていてだめもとで開始しましたが、現在は満室経営が出来ているため自身にもつながりますし、不動産投資の経験値も上がっているので規模拡大へとつながりより経済的自由を達成へ近づいている気がいたします。

まとめ

不動産投資を良かったと感じております。

今後不動産への融資は貸し渋りをするようなので、自己資金を投入できるよう現金の比率を高めようと思います。

今後も継続して、米国株連続増配株による配当所得+不動産所得で経済的自由を達成目指していきます。

また会いましょう

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