利回り32、1%の木造中古アパートを手に入れた方法



不動産投資を始めて、早1年半が経過しましたが、2018年11月に私の物件の2棟目となる表面利回り32、1%の物件を購入することができたので、その時の経験を順を追って記事化します。

不動産投資対象を探すために必要なこと

私は日々不動産のサイトを見るにが日課なのですが、

その物件の出会いは突然でした。

 

    • 木造アパート
    • 築33年
    • 価格900万円
    • 利回り30%

というスペックの物件を見つけました。

その物件は掲載された直後にもかかわらず、すでにお気に入り登録13人されているような物件でした。

あまりにも利回りが高いので、その後路線価を調べて路線価格での土地値を計算したところ、660万円とほぼ土地値物件でした。

これは、間違いなく良物件だ!と思い、すぐに不動産屋さんに連絡をして、さらに物件の詳細を聞いたところ、8戸中5戸が埋まっているそうで、現状利回りが21%の化け物物件だとわかりました。

売主さんの売却理由は、相続で所有したけど、遠方に住んでいて管理が面倒だからすぐ売りたいとのことで、不動産投資本に書いてあるような物件でした。

連絡をしたのが、夕方でしたがその日にすぐ内見をさせて頂きたいと交渉をしたところ、7時まで現場にこれるならOKとのことだったので、高速道路を使いすぐさま急行しました。

真っ暗の中内見。

現地に着いた時は、午後7時ギリギリでしたが、不動産屋さんが先について準備をしてくれていました。

外観を一周して、外壁を見ましたが正直暗すぎてよくわかりませんでしたが大きな損傷は無いことを確認できました。(後に大規模修繕実施)

外壁を見た後、空室の3室を内見に移りました。

最初に見た部屋は、オーナーさんがフルリフォームした状態でかなり綺麗でした。

正直非の打ち所がない部屋で、この価格でいいの?と思うほどきれいな部屋という印象を受けました。

しかし、2、3室目は中々の荒れ具合でした。

10年ほど入居者が入っていないみたいで、内装のクロスは剥がれており、トイレもカビだらけで、このままだと全然貸せないような物件でした。

この時私は、物件のリフォームもしたことがなく、どのくらいの価格で修繕できるかも、よくわかっていませんでしたが、

感覚で200万円ぐらいだせば綺麗だろう

と安易に考えましたw

(のちに全く想像してないお金もかかりましたが、概ねの予想は当たっていました。)

その場で買い付け&指値!

900万で購入して200万でリフォームして、1100万円で購入したとしても、満室時の利回りが24、8%なので、5年で回収できると思い、思い行きってその場で買い付けをしました。

私の考えとしては、銀行から融資を受けてフルローンで購入を考えていましたので、融資特約で買い付けをしました。

思い切って指値を入れて900万▶︎800万円で買付!

そして、こんな良物件を逃すわけには行かないと思っていたので、不動産仲介会社経由で、売主さんには融資が受けれなかったとしても「必ず現金で購入します。(あと、この物件すごく好きです。)」と伝えて頂きました。

すぐさま地元金融機関に融資を申し込み

私の経験上、このような良物件はすぐさま売れてしまうことが多く、いままで買えたことがなかったので、売主からの買い付けの了承を得る前に、顧問税理士に紹介された地元金融機関2行に融資の申し込みをしに行きました。

この物件を購入する前に、奥さんの協力を得て不動産所有会社を立ち上げていたので、出来立てホヤホヤの会社で融資の申し込みに行きました。

当時、不動産投資の不正融資問題などで銀行の融資がしまっているということだったので、かなり不安でした。

後日、地元金融機関から

物件に対して650万、リフォーム費用として250万円

合計900万円、融資年数10年、金利1、9%との条件で了承を得ました。

お宝物件に、お宝金利がついて、あとは売主さんの売買の許可をもらうだけで、あとは祈るのみでした。

売主の答えは?

融資の了承を得た翌日、不動産屋さんから850万だったら売っていいよ、との売主の連絡を受け即決しました!

この瞬間私は、表面利回り32、1%の物件を手に入れることを確定させました!

非常に嬉しかったです、しっかりとこの物件を満室にすることができれば、経済的自由を近づけることができるので、しっかりとリフォームを頑張り満室にしようと力が入りました。

 

この物件は半年かかって満室にすることができました!

後日、この物件を満室にした方法を記事化しようと思います。


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