表面利回り32、1%の木造中古アパートを満室にした方法。



昨年の12月末に表面利回り32,1%の物件を満室にしたの でその方法を公開したいと思います。

表面利回り32、1%の物件のスペック

  • 築33年木造物件 1LDK8戸
  • 地方都市ベットタウン駅徒歩25分の立地(良くはない)
  • 購入時3戸空室
  • 空室3戸のうち2個がクロスが剥がれたり、カビが生えてたり玉砕物件
  • 1戸はリフォーム済みで、そのまま貸せそうな状況。

満室にするためにした行動。

管理会社探し

まず物件を買ったときに、以前のオーナーさんの管理会社に疑問を持ちました。

管理会社が、アパートの隣街で管理費用も約10%ほど。。。これは秒速で変えなきゃいけない。。。

引き渡しと同時管理会社を変更すべく、購入したアパートの地区の客付けに強い管理会社を探し、管理費も5%の所に変更しました。

不動産仲介業者への営業。

不動産賃貸業をやるなら営業がとても大事になります。空室率が高く競合が多い地域ならなおさらです。

所有したアパート周辺にある不動産仲介業者へ挨拶を兼ね菓子折りをもって、所有した物件のアピールをして、まず紹介して内見をしてもらうことが大事になります。

さらに、この時に特別広告費の1ヶ月分増額して、広告を依頼しました。

私の地域では特別広告費を上げることはかなり大きな意味を持つそうなので、戦略的に広告費を決め、リフォームしたきれいな部屋を見てもらうことが重要になります。

内装リフォーム

とにかく、 勢いで 安い物件を購入したのでリフォームの知識もありませんしやったこともない私は結構困り果てました。

ただ、インターネットが発達している現代社会では、リフォームの方法もユーチューブ等の動画で無料で見れるので見様見真似でやっても案外できるものです。

やる気と根性でやるしかありません。

自分でやったリフォームは内装リフォームをご紹介

クロス張り

例えばトイレのクロス張をやるとこんな感じになります。

クロス張はトイレのような狭い場所だと、なかなか張りずらく時間がかかるので、部屋等でアクセントクロスのような張り方をすると費用対効果は高くなると思います。

費用は3面張りで約1万円。

この物件の購入時はウォシュレットはありませんでしたので、ペイペイ20%オフの時ビックカメラで3台購入して、プロパンガス屋に設置してもらいました。

ペンキ塗り

奥さんと白いペンキを和室の柱印塗り印象を変えました。

ペンキ代は安いのですが、失敗するリスクや時間を考慮すると、費用対効果はさほど高いようには感じませんでした。

今後、ボロ戸建てを購入したときに、この技術を生かして、見た目だけよくできればと思います。

畳の表張り

和室の畳はかなり古びていたので、家具屋さんで畳の表面を5000円ほどで購入しそのまま敷きました。

軽く引いて端をピンでとめるだけなので、一人の作業時間は20分ほどでこれも費用対効果は高いと思います。若干たわむのは仕方なし。

クッションフロア張り。

クッションフロアは友人と私の労働力をフルに投入してリフォームをしました。

この昭和感漂うタイルにこの白い木のクッションフロアを張ることで部屋の印象を大きく変えました。

奥にあるリンナイのガス台はビックカメラで新品で購入して、入居者のプレゼント用です。

ダンボールの手前にある、ビニール袋は入居者のプレゼントでシャンプー、ティッシュ、歯磨き用品などの、引っ越した際に必要なものをプレゼントしました。

スイッチ交換と水道をシングルレバーに交換

昭和感漂うスイッチを令和感漂う新品に変更しました。

3室で合計9か所業者に依頼しました。

この工事時に合わせてモニター付きインターホンの設置も依頼しました。

本体だけ自分で購入して、設置だけの依頼。

昭和感漂う物件の中に、新品モニター付きインターホンを設置すれば目をひくこと間違いなし。本体価格は約1万。数日分の家賃で回収できます。

水道の写真は撮り忘れましたが、これも業者に依頼して新しいものに変更してもらいました。

外壁塗装

外壁塗装は一番最後に実行し、かなりの費用とデザインにこだわりましたが、外壁塗装をする前に満室になりましたw

業者は合い見積もりを4社ほど取り、一番内容がいい業者を選び、デザインなどは業者に通い決めました。

業者さんの事務の女性にとにかく新しく見える見た目で作りたいです。と相談したところ 自画自賛できるほどの見た目となり、築33年の物件とは思えない仕上がりとなりました。

都合により、外壁の画像は公開しません。

広角レンズの購入

部屋選びはインターネットを見て決める方が多いので、私はiPhone専用の3000円程する広角レンズを購入して、公開用にきれいな写真を撮り仲介業者へ配りました。

他にもたくさんありますが、満室にするためにしたことを簡単にご紹介。

  • リモコン付き証明に変更
  • 玄関ドア変更
  • アパート内外の掃除
  • プロパンガス会社変更(プロパン料金に上限を設置するため)
  • 網戸張り替え

等々、いろいろやりました。

正直、勤め人をやりながらリフォームするのは非常に疲れました。

ただ、サラリーマンをしているより100倍面白いですしやりがいがあります。

結果。実質利回り24%ほどの満室物件に化ける。

上記の事をした結果、購入から約4か月で満室になりました。

(物件購入価格+リフォーム総費用)を含めて実質利回りが24%程になりました。

ローンは合計900万円、融資年数10年、金利1、9%

家賃収入に対するローン返済比率は36%程

8戸中3戸埋まっていればギリギリ返済ができない程なので現状は安定してキャッシュフローを得ることができています。

しかしながら、今後も満室で経営できるかは別の話なので、新たに取得した3,4,5号物件の満室を目指すとともに、長い目線で物件の高稼働を目指し経済的自由を目指していきたいと思います。

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