表面利回り32,1%の物件の利益はどのくらいか?



表面利回り32,1%の物件を取得して約一年経過

昨年の12月に奇跡的に表面利回り32,1%の2号物件を手に入れて約1年が経とうとしています。

今回は、表面利回りが32,1%の物件はどの程度の利益を生みだすのか検証したいと思います。

2号物件のスペックをおさらいします。

2号物件のスペック。

  • 物件購入価格850万円(路線価約660万円)
  • 築34年、木造、某地方都市駅徒歩20分
  • 駐車場有
  • 外壁、内壁、等々のリフォーム費用200万円
  • 満室時の収入約273万円
  • 満室時家賃月収約23万円
  • 満室時表面利回り32,1%
  • 満室時実質利回り26%
  • 1DK8戸
  • 購入時8戸中5戸入居(現状7戸入居)

過去記事にも紹介している通り、この物件はフルローンで購入しており850万円の融資をうけ、リフォーム費用や購入費、火災保険などは、実費で支払っております。

ローンスペック

  • 融資額850万円
  • 融資年数10年
  • 元利均等法
  • 金利1.9%
  • 月々7、8万円返済。

となっています。

2号物件のキャッシュフローは?

キャッシュフローとは月々入る家賃収入からローン返済費用を引いた額になりますので、2号物件のキャッシュフローは、

23万円-7.8万円=15.2万円

となり、月々15、2万円のキャッシュフローが入ってくることになります。

実際はこのキャッシュフローから、管理費、建物維持管理費、税金等々掛かってきますし、常に満室というわけにもいかないので私は、物件のキャッシュフローのシミュレーションを割り出す際には

満室時家賃収入×(100%-(空室率+経費率))-ローン返済額=想定キャッシュフロー

としています。

ちなみに

年間空室率は15%

年間経費率は15%

と想定していますので、

想定空室率と想定経費率を考慮したキャッシュフローは

273万×70%-92万円=約100万円

となります。

稼働率を上げ、経費を下げればキャッシュフローを上昇させることもできますが、少し厳しめに想定しております。

借金のパワー

2号物件のキャッシュフローは、年間100万円ですが、この物件はフルローンで購入しているため、2号物件に実際支払った金額は約200万円になります。

自己資金に対する投資利回りは約50%となります。

そして、ローン返済は月々7.8万円ですが、支払った分は実質借りたお金の物件実質私の土地と物件になっていっています。

元利均等法でローンを借りているので最初のほうは金利支払い分が高いですが、

月々約7万円が(土地+建物)という形で私の資産となっています。

ローン支払いは1年終わりましたので、あと9年後には路線価格660万円の土地+築44年の木造アパートが手に入っていることになります。

2号物件を売却したらいくらになるか?

2号物件はかなり格安物件だったので、売却しても収益になると思います。

2号物件の周辺相場から同程度の物件の家賃利回りは15%程度で販売されているのでこれを収益還元法で割り戻すと

  • 273万÷14%=1950万
  • 273万÷15%=1820万
  • 273万÷16%=1700万
  • 273万÷17%=1600万

となります。

仮に満室状態にして、14%の1950万売れたとしたら

1950万-750万円(ローン残債)=1200万円

が手元に残る金額となります。

実際は減価償却や利益に対する税金を考慮しなければならないので、手残りに残るお金は減りますがそれなりの収益を見込めます。

2号物件は経済的指数にどれだけ寄与するか。

経済的自由指数(FI%)とは?

FI%(Financial Independence)= 不労所得獲得額 / 家計支出


はちどうさんのブログ「アメリカ株でアーリーリタイアを目指す」より

先ほど記述した通り、現状の想定キャッシュフローは年間100万円となっております。

いんべす家の現在の想定年間支出は300万円なので

100万/300万=約33%

となっております。

仮にこのローンを現金で一括返済して、月々のローン返済を無くすと。

195万/300万=65%になります。

経済的自由達成を夢から現実へ変えてくれた2号物件

就職してから、経済的自由を目指し続けて早9年ほどが経とうとしています。

金持ち父さん貧乏父さんを読み、不動産投資での経済的自由を目指しましたが、勤続年数が少ない若造にはどこの銀行も貸してくれなかったので、不動産投資はしばらくあきらめてました。

2年前に1号物件を取得しましたが、大都会、駅地下、築浅の資産性の高い物件を購入してしまったので現状ではほぼキャッシュフローが出ておらず、残債を減らすだけの物件となってしまっています(現在ローンの借り換え申請中で審査が通れば頭金を500万円ほど入れて年間キャッシュフロー120万産む物件に化ける可能性あり。)

その反省を生かし、2号物件は高利回り且キャッシュフローが出る物件を購入しました。

2号物件を購入するまでは経済的自由の皮算用をして、何十年後には経済的自由達成できる、という遠い未来を夢見ていましたが、現在は経済的自由が夢から現実のものへ変わろうとしています。

現在3,4,5号物件を取得しましたが、この物件の入居率は依然として6割程度。

暫くは、3,4,5号物件の入居率を向上させながら、現金を蓄えて融資を受けずに6号物件を購入して経済的自由を確実なものとしてセミリタイア達成したいと思います!!!

ここまで読んでいただいてありがとうございました。

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