２０１８年の地価公示価格が発表されました！
本年度の地価公示価格は
- 全国平均では、住宅地が前年の横ばいから１０年ぶりの上昇。
- 東京、大阪、名古屋の３大都市圏を除く地方圏の商業地は２６年ぶりに上昇。
などアベノミクス効果で景気のニュースが報道されました！
公示価格は日本居住者全員に関係がある指標。
日本に住んでいる以上、戸建てで購入し居住したり、アパートなどを借りて住むのが大半だと思います。
賃貸派の方は、地価公示価格が上がれば今後住む物件の家賃が上昇する可能性がありますし、地価公示価格が下がれば安く物件を借り居住費を抑えられるかもしれません。
そして、戸建て派の方はおそらく頭金をいくらか支払って、数千万単位の額をローンを組んで買う方がほとんどだと思いますが、この方法はレバリッジを利かして賃貸を産まない不動産投資をしていると考えても過言ではありません。
戸建てで物件を購入すれば、給与所得等からローンを返済する方がほとんどになると思いますので、
物件価格が上昇すれば、レバリッジを利かせ、純資産を増加させることができます。
しかし、物件価格が下落して、ローンの残高より物件価格が下がってしまえば債務超過になる可能性もあるので、債務超過状態のまま何らかの原因で給与が得られなくなった場合、自己破産になる可能性もあります。
もちろん不動産投資をしている方も資産増減の大きな要因となりますので、かなり重要な指標となってきます。
その意味では日本居住者に重要な指標なのではないでしょうか？
なので、自分の所有する物件や自分の住んでいる地域の公示価格はチェックしたほうがいいと思います。
確認には下記のサイトが便利です。
地価公示価格チェッカー
私が土地を所有してからの初の公示価格発表
私事ですが、昨年１１月に私はアパート１棟を取得しました。
初めての不動産投資ということもあり、大都市圏の主要駅（徒歩５分）地下鉄２駅（いずれも６分以内）利用可能で資産価値の高く需要が落ちないようなところ購入いたしました。
そんな私の物件の土地値と物件の価格の割合は
土地２：物件１
となっており、土地の値段が３分の２を占めているような物件です。
そして私の総資産の割合も
バランスシートを作成すれば見やすいのですが、今回は簡易的に円グラフにしました。
このように大きく不動産に傾いておりますｗ
グラフ上の不動産は現在ローンで返済した実物資産になっており、
不動産ローンはまだ返済していない部分の負債になっております。
つまり、私も例外ではなく、今回の地価公示価格の発表はかなり大きな役割を担います。
自称米国株ブロガーですが、資産の割合は不動産がほとんどになっておりますｗ
そして私の物件最寄り駅にの公示価格を確認しました。
結果は、、
全国の駅周辺地価ランキング上位１割以内
駅周辺地価上昇ランキング上位１割以内
という結果でした！
この地価公示の発表を受け、私は不動産投資のメリットであるレバリッジのパワーを目の当たりにしました。
この物件は５７００万円のフルローンで購入しており、物件価格にの７％（約４００万）が手数料及び不動産取得税等の費用が自己資金となりますが、
おおむねの計算だと、今回の地価価格上昇により所有する物件の１年間のキャッシュフロー分の資産が増えたこととなり、
この物件に投じた初期費用のに対し２５パーセントの資産が増えた計算になります。
土地値段は変動率は大きくないのですが、ローンを組みレバリッジを利かせることで、資産はかなり大きな値動きになります。
今後の日本の地価はどうなる？
正直なところ、今後の日本の地価価格に明るいニュースはあまり聞かれません。
- 人口の減少
- ２０２２年生産緑地問題
- 東京オリンピックの終了
- 日銀緩和政策の出口が近い（金利の上昇）
- 世界的好景気の終了。
などなど問題が多いようにも見られます。
私も、今回の地価公示価格発表はいい結果になっていると思いますが、バブル終了後の土地の下落が止まるとは思っていません。
さらに、その土地下落に関しては地方都市のほうが顕著に表れてくる可能性があります。
これは賃貸派にとっては朗報かもしれません。今後地価が下がり物件も過剰供給になれば家賃も下がりますので、居住費を抑えられます。
地価下落が顕著に表れるような、駅までバスで行かなければ遠いような物件にローンを組んで戸建てを購入してしまった方はかなり厳しい未来が待っているかもしれません。
ですが、暗いニュースばかりではありません、今までの日本は人口増加に伴い、無秩序的に土地を開発してどんどん物件を立てていきました。
市場の原理から言えば土地が増えれば増えるほど、需要と供給バランスが崩れ全体的に土地の値段が下がります。
そこで、国もその危機に対して全く考えていないわけではありません。
次の記事では、政府が今後どのように街づくりを考えているか記事にしようと思います！
また会いましょう。
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