家族のために日々会社勤めしているなら、誰しもが自分が死んだことにより家族が貧困にならないよう生命保険の加入を考えたり又は加入している方がいると思います。

生命保険も様々な種類もありその人のライフステージ合わせた保険を入ることができます。

生命保険に加入することで将来の備えもばっちりで安心かもしれませんが、ぶっちゃけ生命保険に加入するより、不動産投資をしたほうがいいと思っています。

実際に私も生命保険には一切入らず、不動産投資による保険のみにしております。

今日はその理由を書きたいと思います。

生命保険に入るより不動産投資をしたほうがいい理由

この記事では生命保険と不動産投資を比べた場合の金額をシミュレーションしたいので、

Aさん（年収５００万、年齢３０さい）
家族構成：奥さんパート、年収１００万（３０歳）子供２人、A花子（３歳）B太郎（２歳）
資産：貯蓄２５０万、個人年金保険５０万

を想定とします。

奥さんと子供２名の想定では、某保険会社の想定によると死亡したときに必要な保証額は３０００万円になりました。

生命保険に加入して死亡したときの保証額３０００万円を得る場合。

まず、この３０００万円は子供が成人するまでに保証すればいい額なので５５歳まで加入するとします。

シンプルな掛け捨てタイプでの加入を想定とします。

某インターネット系保険会社で３０００万円の死亡保障を５５歳まで得るために必要な保険料は

月々５７００円の保険料が算出されました。

仮に、無事に死亡せずに２５年間この保険料を払い続けると、

５７００円×１２か月×２５年＝１７１万円を支払ったことになります。

掛け捨ての保険なのでもちろん手元に残るものもありません。

不動産投資で死亡したときの保証を補う場合。

不動産投資でどのように生命保険の代わりのかと思う方もいるかもしれませんが、お金を借りて不動産投資をする場合、団体信用生命保険に同時に加入することがほとんどなのです。

仮に３０００万円のアパートを購入してAさんが死亡した場合、借りた３０００万円は免除される仕組みになっていますので、残された家族には３０００万円アパートと月々の家賃収入を得ることができます。

Aさんが購入する物件の想定。

物件価格３０００万円（土地付き）
利回り１２％
木造築１５年、１ｋ６戸
人口１００万都市の駅徒歩１０分圏内。
フルローンで３０００万円を借りる。購入時諸費用の２１０万円は現金で支払う。
２５年ローン、固定３%
管理費５％、修繕費５％
空室率１０％
家賃下落率１％

でシミュレーションすると下記の通りになります。

楽街のシミュレーションを利用。

この場合だと、実費で初期諸経費の２１０万円だけを実費で支払い、アパートを購入するだけで、年間９３、３万円の家賃収入が得られます。

月々に直すと７，７７万円の家賃収入が得られます

ただ、家賃は不動産の経年劣化とともに毎年下落することがほとんどなので、毎年1%ずつ減少していく想定にしています。

家賃が減少を続けても、大規模修繕の年以外手残りのキャッシュフローはプラスなので問題ありません。

この想定でローン完済の２５年間不動産を所有し続けた場合

２５年間で１２５６万円を受け取ることができ、さらに築４０年の築古アパート１棟（土地付き）を手に入れることができます。

建物がどれだけ劣化しても資産価値が0になっても、人口100万都市の土地は0になることは100%ありません。

政府も今後予想される人口減は日本の大きな問題と捉え、居住区を駅の近くに誘導して、都市機能を集約する都市計画案も各地で立案されて来ています。

今後は大規模都市の駅近物件に土地を持っていれば、そこまで大きく土地値は下がらないと予想されます。

２５年後家賃が下落し続けた物件の資産価値は収益還元法で割り出します。

家賃は２５年間1%ずつ下落し続けるので家賃は２４６，２万円になっている想定です。さらに築４０年の物件をは利回りも相当高くないと買い手がつかないと思うので利回り１５%で売却できたと想定します。

２４６，２万円÷１５％＝１６４１万円

になります。

つまり、Aさんは不動産投資をして２５年後には

１２５６万（ローン返済を含む諸経費をすべて支払った家賃収入）＋１６４１万（２５年後の物件価格）－２１０万（物件購入時の費用）＝２６８７万円を得ることができます。

団体信用生命保険により死亡したときの保証も確保されているので、残された家族も貧困にはならずにすみます。

不動産投資のほうが圧倒的有利

生命保険に加入して３０００万円の死亡した保証を得るのには、２５年間で１７１万円支払わなければいけないのに対して、不動産投資は２５年間で２６８７万円利益を上げながら死亡保証も得ることができます。

この差は歴然ですね。

将来的に人口が減るし、過剰供給で今後利益も出れないし先行き不透明だ！とか、大地震があったらどうするんだ！等々聞こえてきそうですが、逆に私から言わせれば生命保険に加入して３０００万円の保証は得れるかもしれないけどハイパーインフレが来たらどうするんだ？会社にリストラを受け収入は無くなったらどうするんだ？と逆に言葉を投げ返したいと思います。

いろいろリスクがあるのでどのリスクを取るのかが重要です、不動産投資は自分の労働収入以外の収入を作ることもできるのでリスク分散にもつながります。

そして、確率論ですが、日本人男性が６０歳までに男性が死ぬ確率は８、１%です。

８，１％に１７１万円を懸けて３０００万円を得るより、アパートをフルローンで購入して投資したほうが１００%いいと思います。