表面利回り３２，１％の物件を取得して約一年経過
昨年の１２月に奇跡的に表面利回り３２，１％の２号物件を手に入れて約１年が経とうとしています。
今回は、表面利回りが３２，１％の物件はどの程度の利益を生みだすのか検証したいと思います。
２号物件のスペックをおさらいします。
２号物件のスペック。
- 物件購入価格８５０万円（路線価約６６０万円）
- 築３４年、木造、某地方都市駅徒歩２０分
- 駐車場有
- 外壁、内壁、等々のリフォーム費用２００万円
- 満室時の収入約２７３万円
- 満室時家賃月収約２３万円
- 満室時表面利回り３２，１％
- 満室時実質利回り２６％
- １DK8戸
- 購入時８戸中５戸入居（現状７戸入居）
過去記事にも紹介している通り、この物件はフルローンで購入しており８５０万円の融資をうけ、リフォーム費用や購入費、火災保険などは、実費で支払っております。
ローンスペック
- 融資額８５０万円
- 融資年数１０年
- 元利均等法
- 金利1.9%
- 月々７、８万円返済。
となっています。
２号物件のキャッシュフローは？
キャッシュフローとは月々入る家賃収入からローン返済費用を引いた額になりますので、２号物件のキャッシュフローは、
２３万円-7.8万円＝15.2万円
となり、月々１５、２万円のキャッシュフローが入ってくることになります。
実際はこのキャッシュフローから、管理費、建物維持管理費、税金等々掛かってきますし、常に満室というわけにもいかないので私は、物件のキャッシュフローのシミュレーションを割り出す際には
満室時家賃収入×（１００％-（空室率＋経費率））－ローン返済額＝想定キャッシュフロー
としています。
ちなみに
年間空室率は１５%
年間経費率は１５%
と想定していますので、
想定空室率と想定経費率を考慮したキャッシュフローは
２７３万×７０％－９２万円＝約１００万円
となります。
稼働率を上げ、経費を下げればキャッシュフローを上昇させることもできますが、少し厳しめに想定しております。
借金のパワー
2号物件のキャッシュフローは、年間１００万円ですが、この物件はフルローンで購入しているため、２号物件に実際支払った金額は約２００万円になります。
自己資金に対する投資利回りは約５０％となります。
そして、ローン返済は月々7.8万円ですが、支払った分は実質借りたお金の物件実質私の土地と物件になっていっています。
元利均等法でローンを借りているので最初のほうは金利支払い分が高いですが、
月々約７万円が（土地＋建物）という形で私の資産となっています。
ローン支払いは１年終わりましたので、あと９年後には路線価格６６０万円の土地＋築４４年の木造アパートが手に入っていることになります。
２号物件を売却したらいくらになるか？
２号物件はかなり格安物件だったので、売却しても収益になると思います。
２号物件の周辺相場から同程度の物件の家賃利回りは１５%程度で販売されているのでこれを収益還元法で割り戻すと
- 273万÷１４%＝１９５０万
- 273万÷１５%＝１８２０万
- 273万÷１６％＝１７００万
- 273万÷１７%＝１６００万
となります。
仮に満室状態にして、１４％の１９５０万売れたとしたら
１９５０万－７５０万円(ローン残債）＝１２００万円
が手元に残る金額となります。
実際は減価償却や利益に対する税金を考慮しなければならないので、手残りに残るお金は減りますがそれなりの収益を見込めます。
2号物件は経済的指数にどれだけ寄与するか。
経済的自由指数（FI％）とは？
FI%（Financial Independence）= 不労所得獲得額 / 家計支出
はちどうさんのブログ「アメリカ株でアーリーリタイアを目指す」より
先ほど記述した通り、現状の想定キャッシュフローは年間１００万円となっております。
いんべす家の現在の想定年間支出は３００万円なので
100万/300万＝約３３%
となっております。
仮にこのローンを現金で一括返済して、月々のローン返済を無くすと。
１９５万/３００万＝６５％になります。
経済的自由達成を夢から現実へ変えてくれた２号物件
就職してから、経済的自由を目指し続けて早９年ほどが経とうとしています。
金持ち父さん貧乏父さんを読み、不動産投資での経済的自由を目指しましたが、勤続年数が少ない若造にはどこの銀行も貸してくれなかったので、不動産投資はしばらくあきらめてました。
２年前に１号物件を取得しましたが、大都会、駅地下、築浅の資産性の高い物件を購入してしまったので現状ではほぼキャッシュフローが出ておらず、残債を減らすだけの物件となってしまっています（現在ローンの借り換え申請中で審査が通れば頭金を５００万円ほど入れて年間キャッシュフロー１２０万産む物件に化ける可能性あり。）
その反省を生かし、２号物件は高利回り且キャッシュフローが出る物件を購入しました。
２号物件を購入するまでは経済的自由の皮算用をして、何十年後には経済的自由達成できる、という遠い未来を夢見ていましたが、現在は経済的自由が夢から現実のものへ変わろうとしています。
現在３，４，５号物件を取得しましたが、この物件の入居率は依然として６割程度。
暫くは、３，４，５号物件の入居率を向上させながら、現金を蓄えて融資を受けずに６号物件を購入して経済的自由を確実なものとしてセミリタイア達成したいと思います！！！
ここまで読んでいただいてありがとうございました。
