タイトル長くてすいませんｗ
不動産投資を始めて、早2年が経過しようとしています。
昨年１２月に２棟目の物件を購入してから１年間で合計６棟３０室の中古物件を鬼のような速さで買い進めてきました。
一度物件を購入した後に、やることが無くなってしまうとまた物件が欲しくなって物件検索サイトを見てしまいます。
通称「買いたい病」
今回の物件も買いたい病が発症している最中、ルーティンワークのように物件検索サイトを眺めている時に発見しました。
利回り２８%満室物件！
利回り２８%満室物件！
このようなタイトルで物件検索サイトに載っていました。
何より高利回り物件を探している人であれば必ずクリックしてしまうようなタイトル。
もちろん私もクリックしました。
クリックしたところこの物件は下記のようなスペックでした。
- 価格９５０万
- 利回り２８%
- 某地方都市主要駅徒歩２０分
- 築５０年
- ２テナント ３室 満室
このように表示されていていました。
物件掲載期間は１ヶ月ほどでしたが、なぜ売れ残っているのか？と思うような印象でした。
写真も載っていない状況でしたので、即不動産会社に連絡して
- 物件の詳細
- レントロール
- 売主さんの売却理由
- 写真
等の資料を請求しました。
その間私は、当該物件の路線価や周辺地域の状況を調べました。
路線価は約５４０万（公示価格に割り戻すと６７５万）１年間満室の状況が続けば土地値分は回収できる損しない物件でした。
周辺地域の状況は近所にスーパーもあり、接道もかなり広くその周辺地域の主要道となっている様子でした。
この都市は狭路及び坂道が多く、このような道路が広い場所に面していているだけで価値があるので、将来的に人口減が進んでも狭路や急こう配の地域から人が流出すると予想されるためこの物件の土地の需要は落ちないと判断しました。
もし、この物件が古くなっても解体して売ってもいいですし、駐車場にしてもいいですし、新築物件を立てて貸しても行けそうなので長い目で見てもよさそうな物件でした。
不動産会社から連絡が来て、物件の詳細を聞いたところ、若干訳があって融資が付かない物件であることが判明しました。
融資が付かないことがネックとなり、いまだに売れ残っている感じでした。
売主さんの売却理由は高齢による資産整理。
このパターンは大きく指値を入れれるかもしれないと若干の淡い期待を抱きつつ後日物件見学をすることとなりました。
いざ！物件見学
この物件のネックは築年数。
一般的な不動産投資家であれば投資対象に入らない年数です。
大規模な修繕費がかかってくると、高利回りでも結局儲からないことが多いからです。
しかし、この物件を見学したところその懸念が払しょくされました。
外壁も令和に入ってサイディング塗装がされ、屋根の葺き替えも行われたばかりで、築５０年間は漂っておらず平成初期のような雰囲気が漂う綺麗な物件でした。
物件周辺も小ぎれいにされており、共用部もきれいでした。
満室物件のため室内は見学できませんでしたが、直感的にこの物件は
買い
と判断し、その場で即断し買付証明を不動産業者に提示しました。
そのお値段７００万（利回り３８%）
正直かなり勇気がいりました。
かなり、欲しい物件でしたのでこの値段に「怒ってこいつには売らねぇ。」
となっても困りますので。
現金で即買いしまします！ 無理そうだったら、徐々に値段を上げてくださいｗ
と不動産屋さんにお願いをして、弱腰の鬼指しを実施しました。
突如舞い込んできた不動産屋さんからのプレゼント
この物件の話が終わった後、不動産屋さんと若干の雑談となりました。
私が不動産経営を生業にしていきたいということと、現金でボロ戸建てを買って数を増やしていきたいということを伝え雑談をしていたところ、不動産屋さんから。
今日ちょうど、近所の中古物件を売りたいという不動産屋さんからお話があったので、一緒に見ます？私もまだ見てないんですけどｗ
というお話があったので、すぐに見に行きました。
いわゆる、まだ表にも出ていない非公開物件に巡り合えたと思いワクワクして物件に向かいました。
あまりにもワクワクが止まらなかったので、不動産屋さんがゴロリに見えてきました。
突如、２棟目見学
不動産屋さんからお話があった物件を見て思った感想。
人住んでるの？
って思うほど雑草が生い茂っていました。
この物件は築５０年
この物件はとある事情から居住者のお家賃は市役所から直接入るような特殊物件。
年間３６万程。
既に居住されているので、中は見学できませんでしたが外観は築相応の物件。
既に固い入居者がいることから、リフォーム費用や客付けの手間や仲介手数料等々時間と手間を考えたら値段次第では大いに買いだと思い、値段を聞いてみたところそのお値段１５０万円（利回り２４%）
まぁまぁいいと思い、とりあえず調べて決めさせてくださいとお伝えして、家で路線価と周辺地域を調べました。
路線価は１５０万円（公示価格に割り戻すと１８７，５万）
周辺地域は道は普通の市道程度でしたが、坂が多い感じでした。
商業施設や共用施設等もなく、閑静な住宅街といった感じです。
この物件の出口は先ほどの物件より多くないですが、土地値物件で固い入居者がいるので買ってもいいと思い買付証明書を送ることとしました。
そのお値段 ７５万円
正直厳しいかと思いましたが、これも経験だと思い５０％の鬼指しを実施ししました。
結果。
後日不動産屋さんから買付の結果報告があり、
アパートの方は売主さんが手強かったため、９００万円（２８，８%）ならいいと返事があり、戸建て物件のほうは年内に即売りをしたいので９０万円（４０，４%）なら良いという返事があったと報告を受けました。
私は、即決で買います！
と返事をして、利回り２８．８％満室中古アパートとオーバーチェンジ４０，4％の戸建て物件を手に入れることとなりました。
家庭内レバリッジ初実施。
今回の物件購入に当たり諸費用を含めて約１１００万円ほどの現金が必要となりました。
私の保有している株式やETF等を売却すれば工面できないことも無かったのですが、資産を手元に残して経営の安定度を保つため、初めて親からお金を借りることを相談しました。
親は老後の資金を安定的に増やしたいという考えはありますが、投資はしたくないということで金利０，０１％の銀行に寝かせたままでした。
私は、その銀行の金利を１００倍にしてあげるよと半ば詐欺のような謳い文句で親にアピールをして金利１%、期間１５年、３００万円の融資を親に持ちかけると、承諾を得ました。
後日、返済計画表と借用書を作成して親に３００万円貸していただける流れとなりました。(ありがとうございます）
２件同時決済の平均返済利回りは？
この２件で年間３００万円の家賃収入が増えることとなりました。
今回は８００万円を実費として、３００万円は親からの融資を受けております。
月々の返済額は17,954円
年間の返済額は215,448円
となりますので、家賃収入に対する返済比率は
215,448÷3,000,000=約７、１%となりました。
予想キャッシュフローは？
私が定義するキャッシュフローの計算方法は
家賃年収×（１－（空室率15％＋経費率15％））－ローン返済額＝予想キャッシュフロー
とざっくりと簡易的に定義していますのでこの２件の物件を上記計算式にあてはめますと
３００万×0.7－215,448円＝188万4552円
約１８０万円（月々１５，７万円）
のキャッシュフローが予想されます。
自己資金利回りは２２，５％となりました。
仮に来年１年間満室のままであれば、管理費５％と固定資産税しかかからないので、約２５０万のキャッシュフローとなります。
今後の投資方針
今回の物件は
- 利回りが良い
- 満室
- アパートの方は約３年半満室経営出来たら資金が回収できる
- 戸建ての方は約２年半入居者がいる常用であれば資金が回収できる
- しばらくリフォーム費用が掛からない
- 客付けに時間を取られない
- アパートの方は出口が取れる。
- 戸建ては土地値の半額で購入出来た
という理由から超築古木造物件を同時購入しました。
不動産投資をして約2年間が経過し、今回購入した物件を含め物件が７件部屋と３９室となりました。
この全部の物件を手に入れるので多額のローンを組んでいるのもまた事実となります。
ローンを味方にしてうまく運営できれば、人間の労働時間を短縮して収益を得ることができますが、時としてローン返済や金利上昇といったデメリットと隣り合わせになるため精神的負担がかかります。
そのため私は、安定経営を目指すためローン返済比率という指数を重視しております。
現在の全物件を含めての返済比率は約４５%となり、比較的安全な水準とは思いますが個人的にはまだまだ不安が残ります。
今後は、その不安を払しょくするために、全物件の返済比率を３０％台で経営できるように、
- ローンの早期返済
- 物件の現金購入
- 融資を受ける際には金利を低く抑え、できるだけ長い期間の借り入れを目指す。
- 頭金を多めに入れる
等の対策を打ち安定経営を目指していきたいと思います。
ここまで読んでいただいてありがとうございます。
また会いましょう！
