【破産濃厚】新築ワンルーム投資で破産濃厚の知人を水際で食い止めている話




ツイッターでも、速報としてツイートさせていただきましたが、結構大きな反響があったので詳細を記事化しました。

この文章以降分かりやすくするため、知人のことを「鴨葱太郎」と書きます。

鴨葱太郎からのいきなりの報告

知人である鴨葱太郎と、久方ぶりに合うことになり昼飯を一緒に食べることとなりました。

鴨葱太郎は、全く投資に興味がなく、私が不動産をやっていることも知らずに、多少の将来の年金対策しているのか?と言う話題を切り口にドヤ顔でこう言いました。

鴨葱太郎君
会社の上司の勧めで、年金対策のためにマンション買ったよ!
いんべす
え!?新築ワンルーム投資始めたの?
鴨葱太郎君
違うよ、月々7000円払えば俺のものになって、35年後に年金を貰うためにやってるから投資じゃないよ。
いんべす
いや、それ投資っていうんだよ。。。マジかーーーーー、、、、

この後、鴨葱太郎に不動産経営をしていることを明かし、さらに 鴨葱太郎に購入した物件の詳細を聞きました。

いんべす
ちなみに、そのマンションの利回り何%なの?キャッシュフローマイナスとかヤバすぎだろ。。。
鴨葱太郎君
え、利回りって何?キャッシュフローって???
いんべす
え?利回り知らないの?不動産買う前に本とか読んだ??
鴨葱太郎君
え、全く読んでないよ?

鴨葱太郎は、不動産投資の知識について全く無の状態で不動産を購入しようとしていました、そして、利回り、購入額、マンションの住所、ローンの金利、等々自分で購入した物件の情報は何一つ覚えていない様子、、、、

なぜ、新築ワンルーム購入をしようと思ったか聞くと、

鴨葱太郎君
会社の上司の勧めで年金のために買うことを決めた。その上司も3部屋ワンルームマンション買ってて、買ったほうがいいぞと勧められて、営業マン紹介されたんだよね。
いんべす
うわぁ、、、そんな浅い情報で、よく不動産買えるなぁ、、、
鴨葱太郎君
てか、年金対策で新築マンション買ったらヤバいの???
いんべす
とにかく、購入した物件の資料見せてくれ、人生終了するぞ!
鴨葱太郎君
わ、、、わかった!!

衝撃の新築ワンルームマンションのスペック

鴨葱太郎は、不動産の資料を取りに自宅に帰り、1時間後物件資料を持ってきました。

その紙袋の中には。

  • いかにも高級そうなマンションのパンフレット
  • 契約書
  • 物件概要や収益を説明する事業計画書みたいなもの。
  • ○○銀行の返済計画書

等々が入ってました。

衝撃の物件のスペック

ここでは、物件資料を基に特定を避けるためある程度大まかな数字で書きます。

  • 新築RCマンションワンルーム
  • 首都圏、某駅徒歩6分 路線価約18万の土地
  • 専有面積 約20㎡
  • 物件価格 2400万
  • 家賃 月8万円 年96万円 (物件資料には利回りの記載なし。
  • 管理費5%
  • 修繕積立費 9000円
  • ローン ○○銀行 フルローン35年 金利1、7%(特大文字で生命保険と記載。)
  • 月々 支払い7000円
いんべす
う、、、、嘘だ、、、、、。

衝撃を受けました。

こんなの、不動産の「ふ」の字も知らないような人に売りつけるとか、悪魔でしかない。怒りもこみ上げてきました。

衝撃のシミュレーション結果。

楽街さんの収益シミュレーションを使わせていただき、鴨葱太郎の契約した物件をシミュレーションしました。

業者が鴨葱太郎に見せたシミュレーションは、満室想定で家賃下落無し、修繕や原状回復等々全く想定されていない状態でした。

シミュレーションの諸条件に

  • 空室率 15%(将来の人口減も予測し物件周辺平均の3%UP)
  • 家賃下落率 1%
  • 管理費 5%
  • 修繕費 5%
  • 修繕積立費 12万

でシミュレーションしてみました。

  • 35年後(ローン完済時)の累積キャッシュフロー -2114万円

イメージとしては、月々5万円払い続けて20㎡のワンルームマンションが手に入る感じです。

ちなみに鴨葱太郎のスペックは

  • 独身
  • サラリーマン10年目
  • 年収550万(予想)
  • 貯金100万

この状況で月々5万円の支払いに耐えきれません。もちろん空室になれば月約9万円の支払いが発生します。

破産ほぼ確定の、35年ワンルームマンション奴隷サラリーマンの完成でございます。

つまり、35年後に手数料や譲渡税その他込みで2114万円以上で売却出来なければ確実に赤字になる物件を売りつけられているわけです。

35年後、日本がインフレの波に乗ってこの物件の価格が値上がりしている可能性も十分にありますが、不動産初心者に売るのは本当に悪魔。

シミュレーション結果を鴨葱太郎に見せつける。

鴨葱太郎に、このシミュレーションの結果を見せました。

鴨葱太郎君
なんだこれ!?すごく怖くなってきた、、、

当たり前です。不動産の全くの初心者がこの数字を見ると怖くなると思います。

不動産経営をしている私が見ても怖いです。絶対買いません。

さらに、知人に不動産取得税や固定資産税、確定申告の話もいろいろ聞きましたが、全くわかっていない様子。

そこも、具体的に説明しました。

鴨葱太郎君
わかりやすい説明ありがとう!親にも相談したんだけど、「そんな危ないのやめとけ!! 」と言われるだけで納得できず悩んでいたんだよね。これで決心ついたわ!解約する!

鴨葱太郎の周りには、不動産の知識がある人がいなかったので、相談する相手もおらず、迷っていたそうです。

たまたま、私が不動産経営をしていると知らずして不動産投資を契約したことを私に話した結果、新築ワンルーム投資の具体的な怖さを知ることができて、鴨葱太郎は解約する決心が付きました。

鴨葱太郎がこの話を私にしていなければ、

35年ワンルームマンション奴隷サラリーマン

になっていました。

鴨葱太郎VS不動産営業マン

鴨葱太郎は私の前で、不動産営業マンに解約することを、LINEでメッセージを不動産営業マンに送っていました。

不動産営業マン2人組で首都圏から遠方まで趣き、鴨葱太郎と飲み食いをしたりして、親密の中になってLINE交換もしたそうです。

ちなみに鴨葱太郎は契約する前、営業マンに不動産投資のことは誰にも行っちゃいけないと言われたみたいで、そこでも若干不信感を抱いていたみたいです。

メッセージ送信後すぐに、営業マンからLINE電話が鴨葱太郎にかかってきました。

鴨葱太郎には電話の会話が聞こえるようにスピーカーにして会話してもらいました。

営業マン
鴨くん!どうしたんですか?解約って?なにかあったんですか?
鴨葱太郎君
あ、、、あの、、不動産が全くわかんない状態で、大きな買い物をするのが怖くなったので解約したいと思いまして、、、
営業マン
大丈夫です!みなさん不動産のことをわからない状態でやっている方がほとんどですよ!〇〇さんも〇〇さんも〇〇さんもそうです!(鴨葱太郎の会社内の同僚)

ここで、 人間関係に恩義を感じさせ契約させ新築ワンルーム投資を売りつける方法だとわかりました。

鴨葱太郎君
そうなんですね、でもやっぱり不動産のことわからず不安で。。。
営業マン
大丈夫です!不動産のこと私と一緒に勉強しましょう!

いままで私が売った人に損させたことはありませんし、不安にさせてしまったのは私の営業が至らなかったからです!

将来の年金のためにも買ったほうがいいですよ!

いんべす
(いやいや、、こんな不動産の知識ない人に売りつけるなよ、、、あなたの営業力関係無しに良物件だったら黙ってってもすぐに売れるしww)
鴨葱太郎君
最後は自分で決めたいので、解約させてください、、、
営業マン
解約できないわけですが、解約した人は今までにいません(若干キレ気味)

とにかく!もう一度会いましょう!わからないことあれば全部お答えしますよ!

またすぐに、LINEください!

-ここで電話が終了する。-

いんべす
うん(察し)すぐにクーリングオフの書類送ったほうがいいよ。
鴨葱太郎君
う、、うん

最後の刺客会社の上司VS鴨葱太郎。

私はその後、鴨葱太郎が納得して解約できるように、更に自分の不動産経営で経験したことを踏まえしっかりと説明して、他にもいい投資方法があることも説明しました。

鴨葱太郎君
ぜんぜん、興味持てないし、つまらない、、、、俺投資に興味ないわ。。。。めんどくさいことになった。。。。

-ここで、なぜか会社の上司から電話がかかってくる。(またスピーカー会話にしてもらう)-

会社の上司
おお~。かも~~どうしたぁ、解約したいんだってぇ?
鴨葱太郎君
は、はい、あの後色々考えてやっぱり買うの怖くなっちゃって。
会社の上司
そうかそうかぁ。

俺自身不安だったけど、買ったあと全然不安なんてないよww実際に3部屋持ってるし!

本当にいいものだから勧めているんだけどなぁ。

鴨葱太郎君
お気持ちは嬉しいのですが、解約します。。。
会社の上司
そうかそうかぁ。。。わかったよ。もし俺に恩義を感じていたり後ろめたい気持ちがあるなら全然気にしなくていいから!(謎の圧力)
鴨葱太郎君
わかりました。。。

-ここで電話終了-

ここで、疑問が生じました。

なぜ?不動産会社が売主の物件で鴨葱太郎の会社の上司が関係しているのか?

ちなみに、鴨葱太郎の会社は不動産業界に無関係です・

そして、すぐ電話が行くのか??

紹介料(キックバック)や、マルチ商法的なものが絡んでるのか??

鴨葱太郎いわく、上司経由で鴨葱太郎の会社内の同僚が何人かワンルームマンションを購入しているそうです。。。

ワンルームマンションを売る商法は詳しくありませんが、少なからず若干の恐怖を覚えました。

いんべす
会社の上司とはあまり関わらないほうがいいかもね。
会社に出勤してまた上司に解約しないように言われるかもしれないけど強い意志を持って接したほうがいいよ。
鴨葱太郎君
うん、がんばってみる

鴨葱太郎はしっかり解約できるのか?

鴨葱太郎とはこの電話のあと、解散しました。

鴨葱太郎から後日クーリングオフについてしっかり調べて、解約すると報告を受けました。

このあと、不動産の営業マン、そして会社の上司に解約させないように色々な言葉を浴びさせられるかもしれませんが、しっかりと解約できることを祈っています。

また、報告を受けたあと結果については記事化しようと思います。

不動産投資する前は確実に勉強しよう!!

まず、確実に言えることは不動産投資で本当にいい物件は、わざわざ営業マンが紹介してくれる訳がありません。

いい物件は一瞬で売り切れます。スピード戦です。

不動産全般、税務等の知識がないまま不動産を購入することは超良物件じゃない限り痛い目に合うと思います。

不動産投資は常にブームになっている感じがしますが、不動産投資をしたいと考えている人は、少なくとも不動産投資の本を50冊ぐらい読んで知識をつけてから投資をするようにしましょう。

いんべす
ここまで読んでいただいてありがとうございます。
少しでもこの記事を読んで不動産投資で失敗する人が減ればいいと思います!
またあいましょう!!