ツイッターでも、速報としてツイートさせていただきましたが、結構大きな反響があったので詳細を記事化しました。
この文章以降分かりやすくするため、知人のことを「鴨葱太郎」と書きます。
鴨葱太郎からのいきなりの報告
知人である鴨葱太郎と、久方ぶりに合うことになり昼飯を一緒に食べることとなりました。
鴨葱太郎は、全く投資に興味がなく、私が不動産をやっていることも知らずに、多少の将来の年金対策しているのか？と言う話題を切り口にドヤ顔でこう言いました。
この後、鴨葱太郎に不動産経営をしていることを明かし、さらに 鴨葱太郎に購入した物件の詳細を聞きました。
鴨葱太郎は、不動産投資の知識について全く無の状態で不動産を購入しようとしていました、そして、利回り、購入額、マンションの住所、ローンの金利、等々自分で購入した物件の情報は何一つ覚えていない様子、、、、
なぜ、新築ワンルーム購入をしようと思ったか聞くと、
衝撃の新築ワンルームマンションのスペック
鴨葱太郎は、不動産の資料を取りに自宅に帰り、１時間後物件資料を持ってきました。
その紙袋の中には。
- いかにも高級そうなマンションのパンフレット
- 契約書
- 物件概要や収益を説明する事業計画書みたいなもの。
- ○○銀行の返済計画書
等々が入ってました。
衝撃の物件のスペック
ここでは、物件資料を基に特定を避けるためある程度大まかな数字で書きます。
- 新築RCマンションワンルーム
- 首都圏、某駅徒歩６分 路線価約１８万の土地
- 専有面積 約２０㎡
- 物件価格 ２４００万
- 家賃 月８万円 年９６万円 （物件資料には利回りの記載なし。）
- 管理費５％
- 修繕積立費 ９０００円
- ローン ○○銀行 フルローン３５年 金利１、７％（特大文字で生命保険と記載。）
- 月々 支払い７０００円
衝撃を受けました。
こんなの、不動産の「ふ」の字も知らないような人に売りつけるとか、悪魔でしかない。怒りもこみ上げてきました。
衝撃のシミュレーション結果。
楽街さんの収益シミュレーションを使わせていただき、鴨葱太郎の契約した物件をシミュレーションしました。
業者が鴨葱太郎に見せたシミュレーションは、満室想定で家賃下落無し、修繕や原状回復等々全く想定されていない状態でした。
シミュレーションの諸条件に
- 空室率 １５%（将来の人口減も予測し物件周辺平均の３％UP）
- 家賃下落率 １%
- 管理費 ５％
- 修繕費 ５%
- 修繕積立費 １２万
でシミュレーションしてみました。
- ３５年後（ローン完済時）の累積キャッシュフロー －２１１４万円
イメージとしては、月々５万円払い続けて２０㎡のワンルームマンションが手に入る感じです。
ちなみに鴨葱太郎のスペックは
- 独身
- サラリーマン１０年目
- 年収５５０万（予想）
- 貯金１００万
この状況で月々５万円の支払いに耐えきれません。もちろん空室になれば月約９万円の支払いが発生します。
破産ほぼ確定の、３５年ワンルームマンション奴隷サラリーマンの完成でございます。
つまり、３５年後に手数料や譲渡税その他込みで２１１４万円以上で売却出来なければ確実に赤字になる物件を売りつけられているわけです。
３５年後、日本がインフレの波に乗ってこの物件の価格が値上がりしている可能性も十分にありますが、不動産初心者に売るのは本当に悪魔。
シミュレーション結果を鴨葱太郎に見せつける。
鴨葱太郎に、このシミュレーションの結果を見せました。
当たり前です。不動産の全くの初心者がこの数字を見ると怖くなると思います。
不動産経営をしている私が見ても怖いです。絶対買いません。
さらに、知人に不動産取得税や固定資産税、確定申告の話もいろいろ聞きましたが、全くわかっていない様子。
そこも、具体的に説明しました。
鴨葱太郎の周りには、不動産の知識がある人がいなかったので、相談する相手もおらず、迷っていたそうです。
たまたま、私が不動産経営をしていると知らずして不動産投資を契約したことを私に話した結果、新築ワンルーム投資の具体的な怖さを知ることができて、鴨葱太郎は解約する決心が付きました。
鴨葱太郎がこの話を私にしていなければ、
３５年ワンルームマンション奴隷サラリーマン
になっていました。
鴨葱太郎VS不動産営業マン
鴨葱太郎は私の前で、不動産営業マンに解約することを、LINEでメッセージを不動産営業マンに送っていました。
不動産営業マン２人組で首都圏から遠方まで趣き、鴨葱太郎と飲み食いをしたりして、親密の中になってLINE交換もしたそうです。
ちなみに鴨葱太郎は契約する前、営業マンに不動産投資のことは誰にも行っちゃいけないと言われたみたいで、そこでも若干不信感を抱いていたみたいです。
メッセージ送信後すぐに、営業マンからLINE電話が鴨葱太郎にかかってきました。
鴨葱太郎には電話の会話が聞こえるようにスピーカーにして会話してもらいました。
ここで、 人間関係に恩義を感じさせ契約させ新築ワンルーム投資を売りつける方法だとわかりました。
いままで私が売った人に損させたことはありませんし、不安にさせてしまったのは私の営業が至らなかったからです！
将来の年金のためにも買ったほうがいいですよ！
とにかく！もう一度会いましょう！わからないことあれば全部お答えしますよ！
またすぐに、LINEください！
－ここで電話が終了する。－
最後の刺客会社の上司VS鴨葱太郎。
私はその後、鴨葱太郎が納得して解約できるように、更に自分の不動産経営で経験したことを踏まえしっかりと説明して、他にもいい投資方法があることも説明しました。
－ここで、なぜか会社の上司から電話がかかってくる。（またスピーカー会話にしてもらう）－
俺自身不安だったけど、買ったあと全然不安なんてないよｗｗ実際に３部屋持ってるし！
本当にいいものだから勧めているんだけどなぁ。
－ここで電話終了－
ここで、疑問が生じました。
なぜ？不動産会社が売主の物件で鴨葱太郎の会社の上司が関係しているのか？
ちなみに、鴨葱太郎の会社は不動産業界に無関係です・
そして、すぐ電話が行くのか？？
紹介料（キックバック）や、マルチ商法的なものが絡んでるのか？？
鴨葱太郎いわく、上司経由で鴨葱太郎の会社内の同僚が何人かワンルームマンションを購入しているそうです。。。
ワンルームマンションを売る商法は詳しくありませんが、少なからず若干の恐怖を覚えました。
会社に出勤してまた上司に解約しないように言われるかもしれないけど強い意志を持って接したほうがいいよ。
鴨葱太郎はしっかり解約できるのか？
鴨葱太郎とはこの電話のあと、解散しました。
鴨葱太郎から後日クーリングオフについてしっかり調べて、解約すると報告を受けました。
このあと、不動産の営業マン、そして会社の上司に解約させないように色々な言葉を浴びさせられるかもしれませんが、しっかりと解約できることを祈っています。
また、報告を受けたあと結果については記事化しようと思います。
不動産投資する前は確実に勉強しよう！！
まず、確実に言えることは不動産投資で本当にいい物件は、わざわざ営業マンが紹介してくれる訳がありません。
いい物件は一瞬で売り切れます。スピード戦です。
不動産全般、税務等の知識がないまま不動産を購入することは超良物件じゃない限り痛い目に合うと思います。
不動産投資は常にブームになっている感じがしますが、不動産投資をしたいと考えている人は、少なくとも不動産投資の本を５０冊ぐらい読んで知識をつけてから投資をするようにしましょう。
少しでもこの記事を読んで不動産投資で失敗する人が減ればいいと思います！
またあいましょう！！
