３つの物件との出会い
不動産投資を初めて１年４ヶ月が経過し不動産投資での経済的自由が現実味を帯びてきている頃でした。
不動産投資に全力を注ぎ、毎日のように、インターネットで不動産検索をしていると、
- 地方都市
- 築３５年
- 木造アパート
- ８戸中５戸入居
- 利回り１７％
- １６００万円
- 売り主（仲介業者）
というスペックの物件を発見しました。
２号物件が３２、１％の物件を手に入れていることもあって、この物件は利回りの面であまり魅力的には感じませんでしたが、この物件の詳細を把握するために、この物件のリサーチを開始しました。
すると、他の物件検索サイトで、全く同じ物件が１２００万円、利回り２２％で掲載されているのを発見しました。
さらに、その物件サイトでよく見ると、売り主が直接売買する物件となっていました。
この物件は、価格が安いので、他の不動産業者が利ざやを稼ぐため価格を上乗せして仲介されるような物件でした。
仲介業者が利ざやを稼ぐために、掲載する物件なので悪い物件では無いと思い、物件の内見、詳細資料をもらうために売主さんに直接電話し、後日物件を案内していただく約束をしました。
３つの物件との出会い。
当日物件見学に行くと、売り主さんと思われる高齢男性が私を待ち受けておりました。
売主さんの案内のもと、木造アパートを見せていただきましたが、空室３室はリフォーム作業中でした。
購入し、引き渡しになった際このリフォームはどうなるか訪ねたところ、
その時は、リフォームを完璧にして引き渡してくれるくれる意味で言ってると思いましたが、後に詳細を書きますが想像を上回る手厚い保障をしてくれました。
一通り、物件見学が終了したあとに、売主さんが
というので、私は売主さんについて行くと、
４階建て重量鉄骨アパートの物件と、その横に木造戸建てが隣接している2物件でした。
最初に、戸建て物件の内部を見学させていただきましたが、控えめに言って全く買いたくない物件でした。
残置物もりもり、中も荒れ放題の物件でした。
私は苦笑いしながら、内見していると
とまた、笑顔で言う売主さん。
と確認すると。
と、詳細も多く語らないような、様子。
この時点では、どこまでやってくれるのか詳細は聞いていませんでしたが、あまり期待はしていませんでした。
次に、その横に聳え立つ４回重量鉄骨アパート。
外見から、堂々たる見た目。これまで木造アパートしか購入したこと無い私にとっては、カッコよく見えました。
中を見学すると、８戸中１戸のみ入居しかしておらず、かなり空室率が高い状況でした。
中は、清掃が実施されておらず、きれいだとは言えませんでしたが、作りがしっかりとしているので、清掃して軽くリフォームすれば満室にできると思いながら見ていました。
そうすると売主さんが、
とニコニコしながら、言ってきました。
価格を確認すると、
この物件２つの物件は２５００万円で売ってくれるとのこと。
その２つの物件を合わせると利回りが約１６％。
物件の詳細は下記の通り。
| 場所 | 地方都市（路線価㎡１万） |
| 購入価格 | １００万（建物無料、リフォーム費） |
| 間取り | 木造１戸建て |
| 建築年数 | １９７５年 |
| 満室時利回り | ６０％ |
| 購入価格 | ２５００万 |
| 間取り | 重量鉄骨２LDK×８戸 |
| 建築年数 | ２０００年 |
| 満室時利回り | １４％ |
この物件を悩んだ結果、現地で購入したいと売主さんに伝えると。
といった、感じでした。
物件の融資戦略。
私は、この３物件を購入するため、２号物件でお世話になった、信金さんに融資審査を依頼しましたが、２号物件を買って間もないということもあって、１週間後に断りの電話がありました。
その件を、売主さんに相談すると。
売主さんは、予てから付き合いのあった信金さんに、私を紹介していただき、スンナリと融資が通りました。
融資の内容は３物件同時購入融資で３８００万円の購入費用に対して
- ３５００万
- 金利１％
- 融資年数１０年
- 元利均等返済
という条件になりました。
私的には、築２０年の重量鉄骨アパートもあるので、融資期間が１５年ほどあるとありがたいと思っていましたが融資期間が１０年だと、月の返済額が約３２万円で、３物件の現状家賃収入が月１８万円しか無く、月々マイナスのキャッシュフローが１４万円になってしまうことが結構手痛いと思いました。
売主さんに、その件を相談すると。
と言って、色々話し合った物件購入条件は
- 物件購入手数料無料（物件価格３％＋６万円削減）
- 管理費無料（家賃×５％の管理費削減）いつまでかは不明。
- ３物件の収入が返済額を超えるまで、３物件を売主さんが借り上げ、月々３５万円を支払う。（マイナスのキャッシュフロー回避、逆に月々３万円のキャッシュフロー）
- ３物件のリフォーム（木造戸建てのみフルリフォーム費用１００万）
売主さんが神様に見えてきました。
物件を無事購入！
売主さんの神対応のおかげで
- 築２０年 重量鉄骨アパート
- 築３５年 木造アパート
- 築４５年 木造戸建て
物件を無事購入することができました！
私は、購入しただけでほとんど物件に手間を掛けることはなく、時々売主さんの家にお邪魔して、お菓子を食べながら物件の会議をすることぐらいでした。
未だに、売主さんの全容をつかめていないのですが、話す度に驚かされるようなスペックを持っておられます。
一言で言えばスーパー経営者です。
先日３物件が満室となりました！！
売り主様のお力で先日３物件が満室となりました！！！
ブログタイトルが
「３物件同時購入し、９ヶ月で満室にした方法」
ですが、私はほぼ何もしておりませんｗ
売り主様のお力のおかげです！ありがとうございます！
この物件は現状の月家賃収入が５７，２万で、月々の返済額は３２万円なので月々のキャッシュフローは約２５万円となっております！
キャッシュフローもさることながら、融資期間が１０年なので、ローン返済を通して年間３５０万円の純資産を増やすことができております。
この物件の自己資本比率回復スピードの速さが不動産経営の安心感をもたらしてくれます。
不動産投資をして感じたこと。
不動産投資をして感じたことは、人との出会いが物件経営を大きく作用すると感じました。
不動産投資をすると、いろいろな人に出会います。
不動産屋、管理会社、リフォーム屋、入居者、税理士、不動産投資家。
いろいろな人に出会います。
その出会いの中で、得られる知識、物件情報、マネーリテラシー。
色んな情報を得られその情報が、不動産経営をさらに強固のものにしていくのを感じました。
私も、まだまだ経験は浅いですが、情報をもらうだけではなく、有益な情報を提供できるように頑張ろうと思います！
ここまで読んでいただいてありがとうございます！
今後とも、いんべすの経済的自由人計画をよろしくおねがいします！
