築古物件投資は暇させてくれない



こんにちは、築古物件をメインに購入して賃貸に出してセミリタイアしたいんべすです。

築古戸建は不労所得ならぬ苦労所得

築古物件は当たり前ですが、ボロボロの状態が多いので、色々なことが発生します。

  • 雨漏り
  • 水道管破裂
  • 壁が崩れてくる
  • オーナーチェンジなので退去後はボロボロ

等、購入前に築古物件は経費率を高めに設定して計算していますが、それを毎回対応していると結構なお金が飛んでいきます。

急に訪れる不備に対しての対応は専門家の知識や技術をお借りしないと行けない場面が多いのでその分お金が高くなってしまうことが多くなるのです。

ただ、その中でも保険対応できるものも数多くあるので実際にはお金が保険金として帰ってくることが多いです。

いんべすが体験した事例

オーナーチェンジ物件の長期入居者が退去

昨年築50年オーバーの超築古物件を購入しましたが、10年以上入居されていた方が退去しました。

その後管理会社の方と、退去後の部屋を確認しましたが、結構ひどい状態でした。

  • その物件でネコを飼われていたこともあり壁紙はボロボロ。
  • お風呂は換気扇が壊れたままつかていたので変色している。
  • 内装は昭和感丸出し
  • 居間以外全室畳

等、キレイにしただけでは借り手がつかないような状況だったのでフルリフォームを外注して、早期に客付けをして空室を埋めることにしました。

外注した内容

リフォームや美装等は私ができることは極力やりますが、難しい内容はなるべく外注するようにしています。

自分でやると失敗する可能性もありますし、完成度が低く逆にやらない方がいいレベルになったりすることもあります。そして、外注したほうが圧倒的にスピードが早いです。

今回の事例で外注したのは下記の内容です。

  • 全部屋の壁紙、天井クロス替え(壁の板張替え)
  • 畳の部屋をクッションフロアーに変更
  • その他物件の細部を修繕
  • ストーブ設置配管修理
  • モニター付きインターフォン設置
  • 照明器具電気工事(引っ掛けシーリング設置)
  • ウォシュレット設置

を依頼しました。

部屋が広かったのと、超築古物件なのできれいに仕上げないと客がつかない可能性が高いのでこの部分はかなりお金を掛けました。

実際には自分でできることもあるのですが、今回は築古すぎたのでリフォーム中に設備の不備が発生したら逆に時間と動力を取られる可能性があったので外注いたしました。

自分でやったこと

  • 照明器具設置
  • シンク磨き
  • トイレ掃除
  • クッションフロアーワックス掛
  • 新品ガスコンロプレゼント

この部分は根性で労働力を投入して行えば失敗のしない作業になりますので、しっかりと頑張りました。

上記内容全部外注すると、5万円程かかるので多少は費用節減できたと思います。

完成度は見違えるほどきれいになり、写真だけで見ると令和感漂う物件になりました。

今回は、リフォーム費、原状回復費、新たな設備設置等

で70万円程になってしまいました、、、

しかしながら、家賃は4,5万円想定なので約15ヶ月ほどで回収する見込みとなっていますが、これも不動産投資に必要な経費なので仕方がありません。

その分、物件の価値向上したことは間違いありませんので、今回はいい経験になりました。

まとめ

今回のリフォームで結構なお金が掛かってしまい、手物とお金が減って寂しい思いをしていますが、築古物件経営はいつ何が起きてもいいように手元のお金はある程度残して置かないと大変になりますので、築古物件投資を考えてる方は是非参考にしていただければと思います。