こんにちは、いんべすです。
先日、約１年２ヶ月ぶりに物件を取得できてその物件が土地値の半分で中古物件を手に入れることが出来たので、その方法と詳細を書きます。
過去の物件取得履歴とその方法は下記の記事を参考にしていただけると嬉しいです。
物件を見つけた方法
物件を見つけた方法はアットホームで、私の投資エリア内に新着物件があれば私に通知が来るように設定していました。
その中で、３００万円の物件があったので詳細を確認しました。
その物件のスペックは
・路線価格３２０万円
・木造中古戸建て
・築４０年程度 建物面積１２０㎡
・スーパー及び所要道路に近い
・賃貸需要がそこそこある地域
でした。
サイトには写真表示もなく、物件の外観の写真しかなかったのですぐさま不動産会社に問い合わせを実施しました。
不動産会社に問い合わせ。
不動産会社に問い合わせ、内見を申し込んだところ、担当者がいないので２日後に内見をお願いします旨の回答を得ましたので、２日後に内見を実施することにしました。
物件を内見
２日後、不動産仲介業者と内見を実施しましたが
中の感想を言うと、「思ったよりも悪くない」といったような状態でした。
築４０年の割には、建物の構造がしっかりとしており中も割ときれいでした。
ただ、大きな欠点があり
・現在進行系で雨漏り中
・ボイラーが古くて使えない
といったような状態でした。
私は、その場にいた仲介業者さんに売主さんの売却理由を聞いたところ、「所有者が高齢者施設に入居し、息子も住まないので売却したい」という理由でした。
その情報を聞いて、もしかしたら値引きが可能かもしれないと思い、内見を終了し買付証明書を出すことにしました。
買付証明書提出
買付証明書はPDF様式をメールで送りました。
その金額約３割引の２２０万。
その根拠は、雨漏りの修理代及びボイラー交換代金です。
２２０万円にしないと利回りが低くなるので投資対象にならないという理由もありました。
備考欄には、現金購入しますので必要であればすぐ購入いたしますと付け加えました。
買付けの結果は？
後日、不動産仲介業者から買付の結果を電話にて連絡をくれました。
あまりにも回答が早すぎるので断りの電話かと思いましたが、結果は２２０万円でOKとのこと。
路線価320万、公示価格約４８０万円の土地の上にそれなりにしっかりしている建物がついてきて、それを２２０万で購入できたことになります。
これはかなり割安です。
簡易的シュミレーション
簡易的シュミレーションですが、この物件を購入できた際の利回りを計算してみます。
家賃は６万円を想定しています。
表面利回り
表面利回りは
７２万（年間家賃）÷２２０万（物件価格）＝約３３％
かなり高い利回りが叩き出されます。
しかしながら、現状雨漏りをしている物件なので工事が必要です。
実質利回り
雨漏り工事及びリフォーム、購入時の諸経費を加えると
（７２万－3.6万（管理費））÷２４５万（購入諸経費込みの物件価格）＋（１４０万（リフォーム費用）＝
１７，７％
で想定をしております。
物件を購入して直ぐに、屋根塗装及びボイラーを新品にできるので大きな修繕費がしばらく発生しないまま運用できるのが大きなメリットと言えます。
難しく手間のかかるリフォームはリフォーム屋に任せ、自分でできることはなるべく自分でリフォームして費用を削り実利回りも上げていければと考えております。
想定入居者であるファミリー層に入居をしていただければ約６年ほどで投資資金が回収できる予定となっております。
６年後には無料でこの物件を手に入れれて、且つ土地値が３２０～４８０万円の土地を手に入れる事ができるとなります。
入居者をつけることが何より大事
ここまでシミュレーションをしてきましたが、実際に入居者を決めないことには絵に書いた餅となります。
そのため、入居者に喜ばれる物件づくりを目指し早期に入居者を付けたいと思います！
ここまで読んでいただいてありがとうございます！
ブログでは書けない物件購入裏話は下記のラジオに収録していますので、聞いていただければと思います＾＾
更にstand fmのアプリをダウンロードすれば倍速で聞けますのでお金より大事な時間を有効に活用することが出来きます＾＾
またあいましょう！
